Vloga za vaš stanovanjski kredit bo popolna, ko boste banki dostavili oceno vrednosti nepremičnine. Cenitev nepremičnine v Ljubljani izvede uradni cenilec, ki ga izberete s seznama pooblaščenih cenilcev. Strokovna cenitev nepremičnine bo odraz prave tržne vrednosti z upoštevanjem relevantnih kriterijev. Pogoje vašega stanovanjskega posojila lahko celo izboljšate s kvalitetno oceno vrednosti nepremičnine, ki jo kupujete.
Cena cenitve nepremičnin v Ljubljani
Strošek cenilca znaša v Ljubljani v povprečju od 200 do 300 EUR + DDV. Zajema prevoz do objekta, cenilčev strokovni ogled nepremičnine na licu mesta ter pisanje overjenega cenitvenega poročila. Končni znesek, ki ga fizična oseba plača je torej med 250 in 250 euri za cenitveno poročilo. Za redne stranko izdajajo cenilne družbe popust v višini do 25% stroška cenitve. Po prejemu plačila pošlje cenilna družba naročniku cenilno poročilo v pdf formatu po elektronski pošti ter po priporočeni pošti še v uradni tiskani verziji. Naročnik mora cenitev dostaviti banki, kjer najema kredit kot prilogo k vlogi za odobritev kredita.
Poročilo o oceni vrednosti stanovanja
Ocena tržne vrednosti bo uradno zabeležena z datumom veljavnosti ter osebno potrditvijo cenilca v poročilo o vrednosti stanovanja. Kot naročnik bo naveden potencialni kupec stanovanja, ki se poteguje za kredit pri banki. Za ta namen se izvede celovit ogled objekta ter stanovanja. Poročilo je namenjeno za uporabo naročniku (kupcu ali lastniku) ter banki, ki se odloča o dodelitvni stanovanjskega kredita.
Ocenjevalec nepremičnine
Pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin bo svojo oceno zapisal na naslovnico poročila. Odločba s katero Slovenski inštitut za revizijo izdaja oziroma podaljšuje licenco za opravljanje nalog pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin je del cenitvenega poročila in dokaz verodostojnosti cenilca. Cenilec pregleda dokumente in informacije v zvezi z obravnavano nepremičnino – tako javne informacije kot tudi aktualne informacije naročnika.
Nepremičnina
Cenilec bo nepremičnino najprej evidentiral po naslovu, ID številki nepremičnine, katastrski občini ter številki parcele. Zabeležil bo kvadraturo stanovanja ter morebitnega pripadajočega zemljišča. Tip nepremičnine je lahko hiša, stanovanje, garaža, parcela, poslovni objekt. Za nepremičnino bo navedel ocenjeno tržno vrednost. Ocena nepremičnine se bo izvedla glede na kriterije:
- prostori (sobe, hodniki, klet, garaža, balkon, atrij)
- tla (npr. parket, keramika)
- stene (npr. omet)
- vzdrževanost stanovanja
- zasedenost stanovanja (npr. ni zasedeno, zapuščeno, zasedeno)
- orientacija stanovanja (jug, sever, vzhod ali zahod)
- konstrukcija (npr. skelet)
- streha (npr. ravna streha)
- strešna kritina (npr. bitumenska)
- temelji (npr. pasovni)
- fasada (npr. omet)
- stavbno pohištvo (npr. PVC, les, aluminij)
- zasteklitev (npr. termopan steklo K<1.2)
- tip ogrevanja (npr. centralno ogrevanje)
- energent (npr. plin, elektrika)
- vodovod, kanalizacija
- parkiranje (npr. garaža, dvorišče)
- dokončanost (npr. 3 gradbena faza)
- cenovni razred materialov
Cenilec bo stanovanje (kuhinjo, kopalnico, wc, splanico ter ostale sobe) ter njegovo bližnji okolico (sosesko, parkirišče in podobno) tudi slikal ter slikam dodal komentarje. Poročilu je dodana tudi lokacija objekta na zemljevidu ter posnetek iz zraka. Poročilo je dolgo od 5 do 10 strani.
Soseska nepremičnine
Eden odključnih faktorjev vrednosti nepremičnine je lokacije, kjer se nahaja. Pri ocenjevanju dejavnika soseske so upoštevani naslednji kriteriji:
- Lokacija. Cenilec oceni, ali gre za nepremičnino na podeželju, predmestju ali v mestu. V Ljubljani se nepremičnine, ki se nahajajo zunaj avtocestnega obroča (ringa) še štejejo kot mesto. Okoliški kraji pa se obravnavajo kot predmestje oziroma podeželje.
- Pozidanost. Oceni se odstotek pozidanosti soseske. Povprečno gre za delež med 25% in 75%.
- Tip soseske. Soseska je lahko stanovanjska, poslovna, kmetijska ali druge vrste.
- Oddaljenost od trgovin in javnih ustanov v rangu do 1 kilometra, med 1 do 5 kilometrov ter več kot 5 kilometrov. Bliže kot je nepremičnina trgovinam in javnim ustanovam, večje ceno dosega.
- Trend vrednosti nepremičnin v okolici. Padajoč, stabilen ali naraščajoč. Cenilec bo preveril tržno vrednost kvadratnega metra preteklih kupoprodajnih pogodb v soseki. Z upoštevanjem stroška potrebnega za popolno obnovo stanovanja (na primer v Ljubljani okoli 450 EUR/m2) bo končno ceno korigiral s tem faktorjem.
- Povpraševanje po nepremičninah v soseski.
- Običajno trajanje prodaje podobne nepremičnine v okolici. Cenilec na podlagi dosegljivih tržnih podatkov oceni čas, v katerem bi se nepremičnina, ki jo ocenjuje, realno prodala. Gre za razpone do 6 mesecev, od 6 do 12 mesecev ter več kot 1 leto.
Izjava ocenjevalca vrednosti nepremičnine
Cenilec je dolžan opredeliti tržno vrednost nepremičnine ter jo potrditi z izjavo, da ima potrebno znanje in izkušnje za izvedbo projekta ocene vrednosti. Obveže se, da je ocenjevanje vrednosti izvedeno objektivno in nepristransko ter da je o nepremičnini pridobil vse informacije, ki bistveno vplivajo na njeno oceno vrednosti. Obveže se, da so njegove osebne analize, mnenja in sklepi podkrepljeni samo s predpostavkami, ki jih je opisal v poročilu. Navede, da nima interesov glede ocenjevane nepremičnine in ni povezan s takšnimi osebami poslovno niti družinsko. Izreče se tudi, da ocena nepremičnine ni povezana z denarno nagrado, ki lahko za to sledi. Izvaji, da mu pri izdelovanju analiz in ocenjevanju vrednosti nihče ni dajal pomembne strokovne pomoči. Cenilec se mora ravnati po visokih etičnih in moralnih standardih. Temu ustrezna je tudi kvaliteta njegovega dela na dolgi rok ter prepoznavnost na trgu ocenjevanja nepremičnih ter pri bankah, ki izdajajo nepremičninske kredite.
