Davek na nepremičnine: vrednotenje in obdavčitev nepremičnin v Sloveniji

V Sloveniji razprava o davku na nepremičnine poteka že vrsto let, saj naj bi nadomestil sedanje nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ), ki ga je ustavno sodišče razglasilo za neustavno. Predlagani davek temelji na posplošenih tržnih vrednostih nepremičnin, ki jih določa Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS) prek sistema množičnega vrednotenja. Namen davka je zagotavljanje prihodkov za občine, financiranje infrastrukture in spodbujanje oddaje praznih nepremičnin na trg.

Ključne značilnosti

• Davčna osnova: Davek bo izračunan kot odstotek posplošene tržne vrednosti nepremičnine (GURS). Neuradne ocene kažejo na stopnjo do 2 % za druge in nadaljnje nepremičnine, primarna bivališča pa bi lahko bila oproščena ali obdavčena nižje.
• Prihodki: Po vladnih izračunih bi 1-odstotni davek na dodatne nepremičnine prinesel 400 milijonov evrov letno, 1,5-odstotni 700 milijonov, 2-odstotni pa skoraj 1 milijardo evrov. Ti prihodki bi nadomestili 272 milijonov evrov iz NUSZ (2023).
• Oprostitve: Vlada poudarja obdavčitev drugih nepremičnin, da bi spodbudila oddajo praznih stanovanj, kar bi lahko olajšalo stanovanjsko stisko. Primarna bivališča bi lahko bila oproščena.
• Pravni okvir: Davek je v fazi načrtovanja, dokončan naj bi bil do sredine 2025, temeljil pa bo na Zakonu o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1).

Davek povečuje obdavčitev lastnikov

Davek povečuje finančno breme lastnikov, zlasti tistih z več nepremičninami. Kritiki opozarjajo, da bo prizadel srednji sloj, medtem ko bodo premožnejši z davčnimi optimizacijami zmanjšali obveznosti. Veliko kritik je usmerjenih v netočnost vrednotenj GURS.

• Primer 1: Družina v Mariboru ima stanovanje v centru (vrednost GURS: 120.000 evrov) in vikend na Pohorju (80.000 evrov). Pri 2-odstotnem davku na vikend bi letno plačali 1.600 evrov, kar presega trenutni NUSZ (približno 200 evrov).
• Primer 2: Upokojenka v Ljubljani ima stanovanje (vrednost GURS: 200.000 evrov). Če bo primarno bivališče oproščeno, ne bo plačala davka, a vsaka dodatna nepremičnina bi močno povečala stroške.

Davek je 10-kratnik NUSZ

Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) je občinski davek, ki se zaračunava za uporabo zemljišč in stavb, opremljenih z javno infrastrukturo (npr. voda, kanalizacija, ceste). Uveden je bil z Zakonom o stavbnih zemljiščih in se uporablja že desetletja. Višina NUSZ je odvisna od občinskih odlokov, ki določajo vrednost točke in območja obdavčitve.

Neustavnost NUSZ

Ustavno sodišče Republike Slovenije je leta 2014 razglasilo NUSZ za neustavno (odločba U-I-313/13), ker ni zagotavljal enotne in pravične obdavčitve. Ključni razlogi:

• Neenotna uporaba: Občine so same določale kriterije, kar je vodilo do velikih razlik. Na primer, v Ljubljani je bil NUSZ za stanovanje v centru lahko 500 evrov letno, v manjših občinah, kot je Kozje, pa le 50 evrov za primerljivo nepremičnino.
• Pomanjkanje enotnih meril: Vrednost točke in območja so se razlikovali brez jasnih državnih smernic, kar je povzročalo neenakost med občinami.
• Arbitrarnost: Občine so pogosto določale NUSZ brez povezave s tržno vrednostjo ali dejansko infrastrukturo, kar je prizadelo nekatere lastnike nesorazmerno.

Kljub razsodbi se NUSZ še vedno zaračunava, saj zakonodaja ni bila pravočasno posodobljena, kar je dodatno povečalo javno nezadovoljstvo.

Primeri težav z NUSZ

• Primer 1: V Kranju je lastnik 100 m² hiše v predmestju plačeval 300 evrov NUSZ letno, medtem ko je v sosednji občini Šenčur za podobno hišo plačal le 100 evrov, čeprav sta imeli enako infrastrukturo.
• Primer 2: V Ljubljani je lastnik stanovanja v centru (80 m²) plačeval 600 evrov NUSZ, medtem ko je lastnik enakega stanovanja v Trbovljah plačeval 150 evrov, kar kaže na neenakost.
• Primer 3: Kmet v Prekmurju je za kmetijsko zemljišče brez infrastrukture plačeval NUSZ (50 evrov letno), kar je bilo nesorazmerno, saj zemljišče ni imelo javne infrastrukture.

Zakaj je novi davek bolj problematičen?

Predlagani davek na nepremičnine, ki temelji na GURS vrednotenjih, je še bolj problematičen kot NUSZ iz naslednjih razlogov:

• Višje finančno breme: Ocene kažejo, da bo novi davek 5- do 10-krat višji od NUSZ. Na primer, hiša z vrednostjo 200.000 evrov (GURS) bi pri 2-odstotnem davku stala 4.000 evrov letno, medtem ko je NUSZ zanjo znašal 400 evrov. To nesorazmerno povečuje obveznosti lastnikov, zlasti tistih z več nepremičninami.
• Poglabljanje nesorazmerja znotraj občin: Medtem ko je NUSZ povzročal razlike med občinami, novi davek poglablja nesorazmerja znotraj posameznih občin zaradi netočnih vrednotenj GURS. Na primer, v Ljubljani je lahko prenovljena hiša v Šiški vrednotena na 100.000 evrov (davek: 2.000 evrov), sosednja neprenovljena hiša pa na 300.000 evrov (davek: 6.000 evrov), čeprav je tržna vrednost obratna.
• Odvisnost od netočnih podatkov: GURS vrednotenja so pogosto netočna (glej naslednje poglavje), kar povzroča nepravično obdavčitev. NUSZ je bil sicer arbitraren, a ni bil vezan na tako kompleksne in vprašljive modele.
• Spodbujanje manipulacij: Visok davek in netočna vrednotenja spodbujajo lastnike k iskanju davčnih optimizacij, kot so fiktivne delitve premoženja, kar lahko dodatno destabilizira trg.

Primeri povečanega bremena

• Primer 4: Lastnik dveh stanovanj v Celju (vsako vrednost GURS: 100.000 evrov) bi za drugo stanovanje plačal 2.000 evrov davka, medtem ko je NUSZ zanj znašal 250 evrov.
• Primer 5: Družina v Kopru z vikendom na podeželju (vrednost GURS: 50.000 evrov) bi plačala 1.000 evrov davka, NUSZ pa je bil 100 evrov, kar je 10-kratna razlika.

Kako so ocenjevali hiše in stanovanja?

GURS sistem množičnega vrednotenja

GURS ocenjuje približno 6,5 milijona nepremičnin (1,2 milijona stavb in 5 milijonov parcel) z uporabo množičnega vrednotenja, ki temelji na standardiziranih modelih, ne na posamičnih ogledih. Proces ureja ZMVN-1 in vključuje:

• Viri podatkov: Kataster nepremičnin, evidence tržnih transakcij (ETN), stroški gradnje in najemnine.
• Modeli vrednotenja: Upoštevajo lokacijo (vrednostne cone), vrsto nepremičnine, velikost, starost in druge dejavnike. Cilj je posplošena vrednost, ki odraža tržne razmere (npr. 1. januar 2024 za modele 2025).
• Javna razprava: Pred dokončanjem modelov GURS izvede posvetovanja z občinami in lastniki, ki lahko pregledajo poskusne vrednosti (npr. od 10. oktobra do 25. novembra 2024).

Trditve o terenskih ocenah

Trditve, da so vrednotenja izvajali upokojenci in študenti z obhodi od vrat do vrat, niso podprte z uradnimi viri in državnimi mediji. GURS uporablja podatkovno vodene modele, ne fizičnih ogledov. Vendar lahko te trditve izhajajo iz:

• Posodobitev katastra: Lastniki morajo sami prijaviti spremembe (npr. prenove). Če GURS zazna neskladja, lahko zahteva pojasnila ali izvede ogled s pooblaščenimi geodeti, ne z neizkušenimi posamezniki.
• Javna percepcija: Domneve o netočnih vrednotenjih (npr. prenovljena hiša kot ruševina) lahko izhajajo iz napak v katastrskih podatkih, ne iz subjektivnih ocen.

Težave pri vrednotenju

• Kakovost podatkov: Napačni ali zastareli katastrski podatki (npr. napačna raba ali velikost) povzročajo napake. Na primer, parcela, označena kot kmetijska, je lahko podcenjena.
• Omejitve modelov: Modeli ne zajamejo unikatnih značilnosti (npr. nedavne prenove ali tveganja, kot so plazovi).
• Domnevne pristranskosti: Trditve o podcenjevanju nepremičnin vplivnih posameznikov so resne, a nepotrjene. Razlike lahko izhajajo iz napak, ne manipulacij.

Primeri netočnih vrednotenj

• Primer 6: V Ljubljani je prenovljena hiša (3 leta stara, 150 m²) vrednotena na 100.000 evrov, ker kataster še vedno beleži ruševino. Sosednja hiša (prenova 1980) je vrednotena na 300.000 evrov.
• Primer 7: Stanovanje v centru Maribora (80 m²) je vrednoteno na 1.500 evrov/m², v predmestju pa na 2.500 evrov/m², čeprav je infrastruktura slabša.
• Primer 8: Kmetijska parcela v Pomurju je vrednotena kot zazidljiva (500.000 evrov), čeprav ni infrastrukture, kar poveča davčno breme.

Projekt ocenjevanja

Projekt GURS za množično vrednotenje želi zagotoviti transparentne vrednosti za obdavčitev, pravne postopke in analizo trga. Posodobitev 2025 (tržne razmere 1. januar 2024) nadomešča modele iz 2020, saj so cene od takrat močno narasle (npr. stanovanja za 100 %, hiše za 80 %).

Kritike projekta

• Nekonsistentne vrednosti: Razlike, kot je hiša za 10.000 evrov proti starejši za 200.000 evrov, kažejo na napake:
  • Napake v podatkih: Napačni katastrski podatki (npr. napačna raba).
  • Rigidnost modelov: Modeli ne upoštevajo specifičnih lastnosti.
  • Netransparentnost: Modeli so zapleteni in javnosti težko razumljivi.
• Domnevna subjektivnost: Trditve o dogovorih z ocenjevalci so nepotrjene, a odražajo nezaupanje.
• Ekspertske kritike: Nepremičninski strokovnjaki opozarjajo na odstopanja od tržnih cen. Na primer, hiša, prodana za 312.000 evrov (2023), je vrednotena na 235.000 evrov (2025).
• Javni odziv: Po objavi vrednotenj 2025 se je promet na portalu povečal za 2400 %, kar kaže na veliko zanimanje in kritike.

Zakaj so podatki nezanesljivi?

• Posplošen pristop: Množično vrednotenje daje približke, ne natančnih vrednosti.
• Odvisnost od lastnikov: Lastniki morajo posodabljati kataster, a mnogi tega ne storijo.
• Omejene pritožbe: Pritožbe zahtevajo drage cenitve, kar odvrača lastnike.

Primeri nezanesljivosti

• Primer 9: Stanovanje v Kopru (tržna cena: 200.000 evrov) je vrednoteno na 150.000 evrov, kar zmanjša davek, a zavaja kupce.
• Primer 10: Hiša v Novem mestu (prenova 2020) je vrednotena enako kot sosednja (prenova 1970) zaradi zastarelih podatkov.

Vpliv vrednotenja na nepremičninski trg

Vrednotenja GURS in davek bodo vplivali na trg, kjer so cene od 2016 močno narasle (stanovanja za 100 %). Vplivi:

• Transparentnost: Portali, kot je lokacija.si, omogočajo primerjave, a netočni podatki povzročajo zmedo.
• Davčno vedenje: Višje vrednosti spodbujajo:
  • Prodajo drugih nepremičnin, kar lahko poveča ponudbo.
  • Prenos davkov na najemnike, kar zvišuje najemnine.
  • Davčne optimizacije, kot so fiktivne delitve premoženja.
• Špekulacije: Podcenjene nepremičnine omogočajo prodajo po višjih cenah z nižjimi davki.

Regionalne razlike

Neskladja (npr. center mesta: 1.500 evrov/m², predmestje: 2.500 evrov/m²) so nelogična, saj so mestne nepremičnine dražje. To lahko:

• Zmanjša zaupanje v predmestne trge.
• Spodbuja špekulacije v podcenjenih mestnih območjih.

Primeri vplivov

• Primer 11: V Ljubljani je podcenjeno stanovanje (GURS: 100.000 evrov, trg: 200.000 evrov) privabilo vlagatelje, kar je povečalo cene.
• Primer 12: V ruralni občini je precenjena parcela (GURS: 50.000 evrov, trg: 20.000 evrov) odvrnila kupce.

Kaj se bo zgodilo z najemninami?

Davek na druge nepremičnine bo močno vplival na najemnine:

• Prenos stroškov: Lastniki bodo davke prenesli na najemnike, zlasti v Ljubljani, kjer je ponudba omejena. Na primer, davek 2.000 evrov letno lahko zviša najemnino za 167 evrov mesečno.
• Spodbuda k oddaji: Obdavčitev praznih nepremičnin lahko poveča ponudbo, a visoki davki bodo verjetno zvišali najemnine.
• Dinamika trga: Omejena ponudba že zdaj zvišuje najemnine, davek pa bo to še poslabšal.

Tveganja manipulacij

Podcenjene nepremičnine omogočajo visoke najemnine z nizkimi davki. Na primer, stanovanje (GURS: 1.500 evrov/m², najemnina: 2.500 evrov/m²) prinaša visoke dobičke z minimalnimi davki.

Primeri najemnin

• Primer 13: Stanovanje v Ljubljani (vrednost GURS: 150.000 evrov) ima najemnino 800 evrov/meseč, a davek 3.000 evrov letno lahko zviša najemnino na 1.000 evrov.
• Primer 14: Vikend v Piranu (GURS: 100.000 evrov) se oddaja za 1.500 evrov/meseč, davek 2.000 evrov pa lahko zviša najemnino na 1.700 evrov.

Bodo cene zaradi davka rasle ali padale?

Vpliv davka na cene je odvisen od:

• Rast cen:
  • Davčno breme: Lastniki bodo zvišali cene, da pokrijejo davke, zlasti v mestih.
  • Špekulacije: Podcenjene nepremičnine privabljajo vlagatelje, kar zvišuje cene.
  • Najemnine: Višje najemnine spodbujajo nakupe, kar povečuje povpraševanje.
• Padec cen:
  • Povečana ponudba: Obdavčitev praznih nepremičnin lahko poveča ponudbo, zlasti na podeželju.
  • Ekonomski pritisk: Visoki davki lahko prisilijo prodajo po nižjih cenah.
  • Korekcija trga: Precenjene nepremičnine lahko odvrnejo kupce.

Verjeten izid

• Mesta (Ljubljana, obala): Visoko povpraševanje bo ohranjalo rast cen.
• Predmestje/podeželje: Precenjene nepremičnine lahko stagnirajo, podcenjene pa privabijo špekulacije.
• Dolgoročno: Progresivni davek lahko zmanjša špekulacije, a brez reševanja stanovanjske stiske cene ne bodo padle.

Primeri cen

• Primer 15: Stanovanje v Ljubljani (GURS: 200.000 evrov) se prodaja za 300.000 evrov, davek pa lahko ceno zviša na 310.000 evrov.
• Primer 16: Hiša na podeželju (GURS: 150.000 evrov, trg: 100.000 evrov) lahko pade na 90.000 evrov zaradi davka.

Vrednotenja GURS in predlagani davek na nepremičnine sprožajo polemike zaradi netočnosti, neskladij in družbenih vplivov. Sistem množičnega vrednotenja je neučinkovit zaradi napak v podatkih in rigidnih modelov, kar povzroča nezaupanje. Davek, ki je 5- do 10-krat višji od NUSZ, poglablja nesorazmerja znotraj občin in povečuje finančno breme. Cene nepremičnin bodo v mestih verjetno rasle, najemnine pa se bodo zvišale zaradi prenosa davkov. Rešitev zahteva boljše podatke, transparentnost in pravične davčne politike.